Вопрос оборотной способности земли в России является одним из самых острых, а залог земельных участков является особенно проблемным в закладных отношениях. После того как Россия перешла к рыночным отношениям, возникла серьезная необходимость восстановления прав частной собственности на земельные участки. В соответствии с постановлением съезда общественных депутатов РСФСР от 3 декабря 1990 года «О программе создания отечественной деревни и формирования аграрно-промышленного комплекса» было утверждено государственное разнообразие и равенство колхозной, кооперативной, коллективной и долевой формы собственности. Сегодня правовое регулирование ипотеки земельных участков осуществляется целым рядом нормативно-правовых актов. К их числу, прежде всего, следует отнести: Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.
Земельные участки имеют непосредственное отношение к недвижимости и введены в гражданский оборот, что предоставляет возможность владельцу распоряжаться ей и как залогом для ипотечного кредитования, а также пользоваться для обеспечения определенных обязательств, которые вытекают из разных соглашений.
Тем не менее, при наличии явных преимуществ ипотеки земельных участков перед другими формами обеспечения обязательств, существует ряд причин, по которым кредит под залог земли оказывается невыгоден некоторым банкам.
Во–первых, несовершенство законодательного регулирования права предоставления земельного участка в качестве залога. Во–вторых, в некоторых случаях представляется затруднительным определить точные границы земельного участка и его положение на местности. В-третьих, на сегодняшний день не все субъекты кредитных отношений относят земельные участки к высоколиквидным активам, что вызывает в дальнейшем проблемы при обращении принудительного взыскания задолженности. И наконец, представляет сложность оценка земли.
Для более полного освещения проблем залога земельных участков в России следует обратиться к изучению опыта зарубежных стран в этом вопросе, так не смотря на то, что наша страна имеет собственный многовековой опыт правового регулирования ипотечных земельных отношений, российский законодатель может и должен адаптировать зарубежный правовой опыт развитых рыночных стран.
Nicolau Bohanon